[이영구의 실전경매] 근저당 있는 집 잘못사면 임대보증금 날린다
[이영구의 실전경매] 근저당 있는 집 잘못사면 임대보증금 날린다
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.04.27 08:00
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인의 입장에서는 임대보증금이 전세산인 경우가 많다. 이러한 재산을 안전하게 지키기 위해서는 자신이 전세나 월세를 들어가는 집에 대해서 기본적인 사항을 알고 있어야 한다. 집합건물인 아파트, 빌라, 도시형생활주택, 오피스텔 등의 경우와 단독주택, 다가구주택, 상가주택의 경우가 다를 수 있으니 그 상황에 따라 확인해야 하는 사항들이 무엇이 있는지 살펴보자.

단독주택
단독주택은 하나의 소유권을 가진 5층 이하의 주택을 말한다. 과거에는 주택을 한 가족이 단독으로 사용하는 건물을 지칭하였으나 점차 뒷방을 별도로 월세를 주거나 2층은 임대로 주고 1층에 주인세대의 가족이 거주하며 임대수익을 받는 형태로 변경되었다.

최근에는 명칭만 단독주택이지 옆방을 원룸으로 개조하고 2층, 3층은 원룸이나 투룸으로 변경하여 임대를 주고 있어 순수한 단독주택의 의미가 사라지고 있다.

단독주택이란 법률적 의미로는 한 세대가 단독으로 생활하기 위한 규모와 시설을 갖추고 있는 주택을 의미하지만 실생활에서는 하나의 건물에 하나의 소유권을 가진 주택을 말한다.

다가구주택
다가구주택은 주택이 있는 층이 3개층 이하이며 1개동 바닥면적이 660㎡(200평) 이하이며 여러세대가 거주하는 원룸, 투룸, 3룸의 형태로 전체 세대수는 19세대 이하인 경우의 주택을 말한다. 세대는 많이 있으나 그 등기는 하나로 묶여져 있고 소유자도 하나의 소유권을 가지고 있는 주택을 말한다. 외관은 빌라나 연립과 비슷하지만 소유자가 한명이라는 점에서 다르다.

다가구주택은 평균 18세대에서 24세대까지 다양하게 구성되어 있는 것이 대부분이며 한명의 소유자가 전세 세대를 임대하여 임대소득을 얻는 형태의 주택이라 하겠다. 1명의 소유자가 소유권을 가지고 있을 뿐 20세대 전후로 개별적인 독립세대가 전세나 월세로 임대하여 거주하는 대부분의 원룸주택이 이에 속한다고 할 수 있다.

상가주택
상가주택은 1층이나 2층은 상가의 점포가 있고 위층은 주택으로 사용하는 형태의 건물이라 볼 수 있다.

상가주택은 상가와 주택의 비율이 어느 쪽이 높으냐에 따라 그 용도의 적용이 다를 수 있고 상가와 주택을 별도로 산정하여 감정을 하기도 한다. 단독주택이나 다가구주택과 달리 상가인 점포를 임대하는 경우 상가임대차보호법의 적용을 받고, 위층 주택은 주택임대차보호법의 적용을 받는 다는 점에서 특색이 있다고 할 수 있다.

▶ 임대차계약시 주의점
단독주택이나 다가구주택의 임대를 얻을 경우 임대보증금의 반환에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 주택의 임대보증금은 주택임대차보호법 규정에 따라 이사를 하여 점유인도를 받고, 주민등록 전입신고를 하면 그 다음날 0시부터 대항력이 발생하여 보호를 받을 수 있다. 동시에 확정일자를 받을 경우 집이 경매로 넘어갈 경우 매각대금에서 배당을 받을 수 있는 권리가 발생한다.

▶ 대항력에 의한 보호
대항력이란 임차인이 전입신고를 한 다음날 0시부터 임대기간동안 거주할 수 있는 권리와 임대기간이 끝나고 이사를 할 때 임대보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 발생한다. 이는 소유자가 변경된 경우에도 적용을 받는다. 하지만 경매로 매각되는 경우에는 근저당, 가압류 등의 채권보다 앞선 날짜인 경우에만 보호를 받을 수 있고 그 날짜가 늦은 경우에는 대항력의 효력은 사라진다고 볼 수 있다.

▶ 대항력의 효력이 중요
다가구주택의 경우에는 대부분의 소유자가 대출이 있어 근저당이 설정되어 있는 경우가 대부분이다. 이러한 근저당권이 있는 상태에서 전세나 월세를 들어가는 것은 임대보증금을 돌려받지 못할 가능성을 내포하고 있어 위험성이 높다.

▶ 순위와 무관한 피해가능
근저당이 있어도 아무런 임차인이 없는 상태에서 첫 번째로 전세를 들어가는 경우에도 안전을 보장할 수 없다. 시가 5억 주택에 근저당설정금액이 1억5000만원이 있는 상태에서 다음 순위로 전세 1억에 입주할 경우 외관상으로는 2억5000만원의 범위 안에 있어 경매로 사게 3억에 매각된다 하더라도 본인의 전세보증금 1억은 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우가 많다.

물론 돌려받을 수도 있다. 하지만 다가구주택의 세대가 20세대이고 다른 임차인들이 임대보증금 1000만원에 월세 50만원씩 거주를 한다고 하면 그 임대보증금의 총액이 1억9000만원이 되고 주택임대차보호법이 규정하는 소액임차인의 최우선변재 대상에 적용되어 가정먼저 1억9000만원을 찾아가고 그 다음에 근저당 1억1000만원을 찾아가면 임차인은 한푼도 돌려받지 못할 수가 있다.

여러세대가 있는 단독주택, 다가구주택, 상가주택에 입주하는 임차인들이 피해를 보는 대부분이 이러한 내역을 모르고 입주하기 때문이다.

간혹 공인중개사에서도 이런 사실을 잘 모르고 중개를 하는 경우가 있어 더욱 주의할 필요가 있다. 모든 계약의 책임은 본인에게 있고 그 결과에 대해서도 본인이 받아들여야 한다.

부동산은 전세, 월세 임대보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 계약기간동안 안전하게 거주할 수 있는지 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.


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