[이영구의 실전경매] 상가 임차인의 대항력
[이영구의 실전경매] 상가 임차인의 대항력
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.05.14 07:00
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]  상가 물건이 경매로 나오는 경우에는 낙찰자 입장에서 임차인의 대항력 존재 유무에 따라서 임차인이 시설한 인테리어까지 돈 안들이고 인수할 수 있다는 측면에서 매우 실익이 크다.

커피숍이나 식당의 경우 작은 평수라 해도 인테리어 비용이 1500만원~1억 5000만원까지 다양하게 투자 되고 그 비용은 대부분 임차인이 부담을 한다. 하지만 대항력이 없는 임차인의 경우 투자한 인테리어의 비용을 한 푼도 돌려받지 못한다는 측면에서 매우 안타까운 일이다.

상가 대항력 확보의 어려움
상가 임차인의 경우 대항력을 구비하는 것은 상가건물임대차보호법의 규정에 따라 사업자등록증을 개설해야 전입신고의 효력이 발생한다. 하지만 주택의 경우 임대차계약서와 신분증만 가지고 주소지 주민센터에 방문하면 간단하게 전입신고를 할 수 있는 반면상가의 경우 매우 복잡한 과정을 거쳐야 한다.

1. 상가 대항력 확보 방법
상가는 임대차계약서와 신분증을 가지고 건물 관할 세무서에 방문하여 사업자등록 신청을 하여야 한다.

2. 사업자등록의 제한
관할 지자체에 따라 차이는 있지만 사업자등록을 신청하여 사업자등록증을 발급받기 위해서는 사업의 특성에 따라 추가서류를 준비하여야 한다.

▶ 영업허가증
식당이나 커피숍의 경우에는 관할 구청에서 영업허가증을 발급 받아서 사업자등록 신청시 제출해야 접수가 가능하다.

▶ 위생교육필증
구청에서 영업허가증을 발급 받기 위해서는 요식업의 경우 한국외식업중앙회에서 진행하는 위생교육을 이수하고 식품위생교육필증을 첨부하여야 한다.

▶ 시설준비
 시설에 있어서도 영업을 하기 위한 준비가 되었는지 확인하기 때문에 일반적으로 영업에 필요한 인테리어를 80% 정도 완비 해야만 사업을 정상적으로 운영한다고 판단한다.

3. 사업자등록 절차
 상가입대차보호법의 보호를 받는 대항력을 확보하기 위해서는 사업자등록을 해야 하는데 이를 신청하기위해서는 사전에 위생교육을 받고, 시설준비를 한 다음에 관할 구청에 영업허가증을 받아서 세무서에 신청을 할 수 있다는 점이다.

이러한 조건은 상가임차인들로 하여금 임대차의 효력이 발생하는 시점에 대항력을 확보할 수 없도록 제한하고 이는 소유자가 잘못되어 경매가 진행될 경우 상가임차인들의 대항력 상실로 이어져 피해가 속출하고 있다. 상가를 임차할 때는 이러한 점을 유념하고 신중을 기해야 한다.

경매로 낙찰을 받았다면 이런 점들을 참고하여 임차인의 피해를 최소화 하고 낙찰차에게도 도움이 되는 방향으로 명도를 진행하는 것이 좋다.

더불어 함께 사는 세상이 멀리 있는 것이 아니다. 본인의 이익을 달성하고 상대방의 피해를 최소한으로 줄일 수 있다면 이것 보다 좋은 것은 없다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
0 / 400
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.