• [이영구의 실전경매] 토지 보상
    [이영구의 실전경매] 토지 보상
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2018.07.21 08:00
    • 댓글 0
    이 기사를 공유합니다

    이영구㈜한국부동산코칭연구소 대표이사부동산금융경매연구원 원장목원대학교 부동산경매 외래교수정인법률사무소 부동산소송전담

    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건 중에서 도로건설이나 개발로 인해 정부나 개발주체가 토지를 수용하는 경우가 있다.

    이런 토지를 수용하는 경우에는 그에 합당한 비용을 보상하게 된다. 보상금액보다 낮은 가격에 낙찰을 받은 경우에는 그로 인한 차액을 투자수익으로 창출 할 수 있다.

    하지만 이런 사실을 모르고 낙찰을 받았다가 낙찰가격 보다 낮은 가격에 보상을 받게되는 경우가 종종있어 예상치 못한 피해를 보는 경우가 있다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 토지 보상에 대한 법률을 알아둘 필요가 있다.

    토지에 대한 보상은 토지보상법에 의한 적용을 받고 있으며 그 정확한 법률의 명칭을 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”이다.

    이 법의 목적은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하고 있다.

    토지를 필요로 하는 사업시행자가 토지ㆍ물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다. 그 적용범위는 다음과 같다.

    토지수용의 적용범위
    1. 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리

    2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목, 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리

    3. 광업권ㆍ어업권 또는 물의 사용에 관한 권리

    4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리 이러한 권리에 대하여 토지를 취득하거나사용할 수 있는 사업은 공익사업이라 한다.

    공익사업의 내용
    1. 국방·군사에 관한 사업

    2. 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물 터미널·궤도(軌道)·하천·제방·댐·운하·수도· 하수도·하수종말처리·폐수처리·사방(砂防)·방풍(防風)·방화(防火)·방조(防潮)·방수(防水)·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기 통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업

    3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장· 연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

    4. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

    5. 국가, 지방자치단체, 공공기관 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 매매의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

    6. 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

    7. 제 1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에관한 사업

    8. 그 밖에 규정된 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

    토지의 수용에 대한 보상금은 지급방법과 공탁방법이 있다. 토지의 소유자가 합의에 응하여 보상금을 지급받을 수 있지만 이를 거부하는 경우 공탁을 하고 사업을 진행할 수 있다. 

    사업시행자는 수용 또는 사용의 개시일 (토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 도는 공탁 하여야 한다.

    보상금 지급 및 공탁
    1. 보상금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 보상금을 수령할 수 없을 때

    2. 사업시행자의 과실 없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때

    3. 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때

    4. 압류나 가압류에 의하여 보상금의 지급이 금지되었을 때 : 경매진행 물건 등 사업인정고시가 된 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 보상금 또는 공탁금을 받는다.

    사업시행자는 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지 수용위원회가 재결한 보상금과의 차액을 공탁하여야 한다. 이 경우 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다.

    근저당권자 등 담보권자는 채무자가 받을 보상금에 대하여 대금을 수령하기 전에 압류 하여야 한다. 이는 채무자가 보상대금을 수령하기 전에 경매를 신청한 건에 대해서는 낙찰자가 보상금을 수령할 수 있지만 보상금을 수령한 이후에 경매를 진행한 물건에 대하여 낙찰을 받은 경우에는 보상금을 받지 못하고 토지가 수용되는 피해가 발생할 수 있다는 의미이다.

    정부가 진행하는 토지보상법인 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”은 토지소유자의 보상에 목적이 있는 것이 아니라 수용을 원활하게 하고자 하는 것이 목적이니 이를 혼돈하지 말고 본인의 재산권을 행사하기 위한 노력을 하여야 한다.

    우리의 법은 아쉽게도 약자를 보호하지 않는다. “잠자는 권리는 보호받지 못 한다.”는 기본 원칙을 적용하기 때문에 내가 모르고 지나가거나 지식이 없어서 모르는 경우에는 일정한 시간이 지나고 나면 그에 대한 권리주장을 하지 못하는 구조이다.

    로또 복권에 당첨이 되어도 일정기간이 지나면 정부에 귀속되고 내 토지라도 방치하면 엄한 사람이 소유권을 취득하여 소유권을 빼앗기도 한다. 토지의 보상에 대해서도 관심을 기지고 피해를 보는 일이 없도록 하자.


  • 댓글삭제
    삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
    그래도 삭제하시겠습니까?
    댓글 0
    0 / 400
    댓글쓰기
    계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
    댓글을 남기실 수 있습니다.