• [이영구의 실전경매] 집 주인 아닌 사람과 계약
    [이영구의 실전경매] 집 주인 아닌 사람과 계약
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2018.08.25 17:00
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    이영구㈜한국부동산코칭연구소 대표이사부동산금융경매연구원 원장목원대학교 부동산경매 외래교수정인법률사무소 부동산소송전담

    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산 거래를 하다보면 집 주인이 아닌 사람과 계약을 하는 경우가 있다. 이런 계약의 유형이 의외로 다양하여 그 피해가 의외로 많이 발생하고 있다. 주의할 점이 무엇인지 살펴보고 계약 체결할 때 참고하도록 하자.

    집 주인의 배우자
    일반적으로 많이 발생하는 경우가 집 주인의 배우자가 계약을 체결하는 경우이다. 남편이 직장에 출근하여 부득이 배우자인 아내가 와서 계약을 체결하는 경우이다. 이런 경우에는 그 사항을 확인하고 소유자인 남편의 이름으로 계약을 체결하고 계약금도 소유자 명의로 입금하고 잔금시에 소유자가 서명하는 방법으로 진행하는 경우가 있다.

    우리 일상생활에 많이 발생하는 경우라 그 가족관계를 잘 알고 있는 공인중개사에서 계약을 체결할 경우에는 공인중개사가 문제없다고 가볍게 넘어가는 경우가 있다. 하지만 간혹 가다 일어나는 사고가 남편과 이혼하고 남편명의 재산을 남편 모르게 처분하려는 경우가 있으니 주의가 필요하다.

    이런 계약을 체결한 경우에는 나중에 남편이 계약의 무효를 주장할 수 있으니 주의가 필요하다.

    집 주인의 가족
    집 주인의 가족이 계약을 체결하는 경우 모친이 자녀의 명의로 된 집을 임대할 경우 마치 자신의 집인 것처럼 진행하는 경우가 있다.

    계약서를 작성할 때 소유자의 이름이 달라 확인을 요구하면 아들 명의라고 하며 나와 계약해도 아무런 문제가 없다고 하는 경우가 있다. 이런 경우라 하더라도 계약의 주체는 소유자이고 입금도 소유자의 계좌로 보내야 차후 발생하는 문제에 대하여 최소한의 보호 장치가 될 수 있다.

    집 주인의 친구
    집 주인이 바빠서 친구가 대신 계약을 체결하는 경우가 있다 이런 경우는 많지 않은데 차후 문제가 될 가능성이 높으므로 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고 대리인의 신분증을 확인하여 안전하게 진행하여야 한다. 이런 경우에도 반드시 입금은 소유자 명의의 계좌로 보내야 하고 소유자의 연락처로 입금여부를 확인하는 과정이 필요하다.

    등기와 다른 실질적인 주인
    본래는 내 집인데 등기를 현재의 소유자 명의로 해 논 상태이니 나와 계약을 체결하면 된다고 하는 경우가 있다. 소유자에게 연락하면 소유자도 그 사람이 실질적인 주인이니 그 사람과 계약을 체결하면 된다고 말하는 경우가 있다.

    우리가 듣기에는 아무런 문제가 없어 보이지만 이는 아무런 법적인 효력이 없는 말들이니 반드시 등기에 등재된 소유자와 계약을 체결하고 그 대금도 소유자의 계좌로 송금하여야 한다.

    소유자를 모르는 상태에서 실질적인 소유자가 등기상 소유자라고 주장하는 사람과 통화를 한다고 하더라도 그 사람이 등기상 소유자인지 유무를 확인할 방법은 없다. 그래서 소유자유무를 확인할 때 등기사항전부증명서에 나오는 소유자와 이름이 일치하는지 보고 그 주민등록번호를 신분증과 대조하고 행정안전부 신분증 진위여부 확인 방법을 통해 검증하는 방법을 활용해야 한다.

    임차인의 전대
    임차인의 전세를 얻어서 사용하다 방 하나를 월세로 놓거나 전세를 놓는 경우도 있다. 이런 경우에는 임차인의 임대차계약서의 내용에 전대를 할 수 있다는 내용이 있는지 반드시 확인하여야 한다. 일반적으로 임대차계약서에는 전대를 할 수 없다는 내용이 기재되어 있다.

    전대금지사항이 있음에도 불구하고 전대를 들어가는 경우에는 소유자가 계약 위반을 근거로 계약해지 통지를 할 경우에는 임차인과 전차인 모두 퇴거를 해야 하는 상황이 발생할 수 있어 예측하지 못한 피해가 발생할 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

    집 주인이 아닌 사람과 계약을 체결할 때에는 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하는 것이 좋다. 이는 집 주인이 대리인에게 계약서를 체결할 수 있는 권리를 부여한 것인지 확인하는 절차이니 반드시 필요하다.

    임차인과 계약을 체결하는 경우에는 반드시 전대할 수 있는 권리가 있는지 확인해야 한다. 이를 진행할 때에도 가능하면 소유자와 확인하는 절차를 거치는 것이 좋다. 물론 전대할 수 있다는 조건의 계약의 경우에는 큰 문제가 없지만 본 계약의 만료일이 언제인지 확인하여 그 범위 안에서 임대기간을 유지하도록 하는 것이 좋다.


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