[신용한의 경제 돋보기] 보증 악용한 놈, 시세 속이는 놈, 신용 숨기는 놈
[신용한의 경제 돋보기] 보증 악용한 놈, 시세 속이는 놈, 신용 숨기는 놈
신용한 연세대학교 겸임교수, 前 대통령직속 청년위원장
  • 김종혁 기자
  • 승인 2022.09.27 20:37
  • 댓글 0
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빅스텝, 자이언트 스텝 등 전 세계적인 금리 인상과 인플레이션 상황 속에서 ‘거래절벽’ 현상과 함께 부동산 가격이 속절없이 떨어지고 있는 가운데 최근 수도권까지 아파트 가격이 급락하면서 소위 ‘깡통전세’ 주의보가 내려지고 있다. 자료=신용한/굿모닝충청 김종혁 기자

[굿모닝충청 김종혁 기자] 빅스텝, 자이언트 스텝 등 전 세계적인 금리 인상과 인플레이션 상황 속에서 ‘거래절벽’ 현상과 함께 부동산 가격이 속절없이 떨어지고 있는 가운데 최근 수도권까지 아파트 가격이 급락하면서 소위 ‘깡통전세’ 주의보가 내려지고 있다. 깡통전세는 집주인의 주택담보 대출금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체기에 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말이다. 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면 집이 경매로 넘어가 버리기 때문에 아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓이게 되는 것이다. 얼마 전 서울 강서구에서 500채가 넘는 주택을 대상으로 ‘갭투기’를 일삼으며 500억원이 넘는 보증금을 반환하지 않은 ‘세 모녀 빌라왕’이 써먹은 사기 유형으로 더 유명해졌다.

조선말 격동기 풍운아들의 활약을 그린 영화 “좋은 놈, 나쁜 놈, 이상한 놈”이 성공을 거둔 이후 한동안 ‘놈놈놈’ 시리즈가 유행했던 것처럼, 그야말로 “보증 악용한 놈, 시세 속이는 놈, 신용 숨기는 놈” 등 다양한 사기 유형이 판을 치고 서민들의 피해를 양산하고 있는 것이다. 전세 사기는 대부분 법과 제도의 허점을 악용하면서 시작되고 잠깐 실수하면 누구라도 당할 수밖에 없는 구조라서 세심한 주의가 요구되므로 다양한 전세 사기를 유형별로 분석하고 대책을 마련하는 것이 중요해졌다. 사태가 심각해지자 정부도 검찰, 경찰 및 유관기관 협력을 통해 깡통전세를 잡고 전세 사기에 엄정 대응할 것을 천명하였다.

최근 부동산시장 약세가 이어지면서 지방 도시를 중심으로 전세보증금보다 집값이 낮은 경우가 증가하다 보니 전국 아파트단지의 약 25%가 전세보증금을 떼일 수도 있는 깡통전세 위험에 노출되어 있고, 심지어 아파트 전세보증금이 매매가격보다 높은 ‘역전세’ 사례도 잇따르고 있다. 이렇게 깡통전세가 급격히 늘게 된 데에는 공시가격 1억원 미만의 아파트에 갭투기가 집중되었던 점과 지방 중소도시를 중심으로 저가 아파트 매수가 유행처럼 번지면서 역전세 위험을 키웠다고 볼 수 있다. 또한, 정부가 공시가격 1억원 이하인 경우는 주택 수에 상관없이 기본 취득세율(1.1%)을 적용한 것도 이를 부추긴 요인이 되기도 했다.

이외에도 서민의 눈물을 자아내게 하는 제도적 허점은 또 있었다. 전세금 반환 전세보증보험의 경우 전셋값과 선순위 채권의 합이 주택가격 이내여야 가입이 가능하다 보니 역전세의 경우 세입자 보호가 더 어려워지는 제도의 근본적인 허점이 있던 것이다. 전세가격이 매매가격을 크게 웃도는 역전세의 경우 보증보험에 가입할 수가 없어서 세입자가 전세권 설정 등을 통해 임대차 보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추는 방법 밖에 없는 모순이 발생한 것이다.

문제는 깡통전세는 ‘빈익빈부익부’ 상황에서 서민들의 상대적 박탈감을 더한다는 점이다. 아파트 가격이 비싼 서울, 수도권 중심부는 소액 갭투자가 어렵기 때문에 깡통전세 위험이 상대적으로 적지만 지방 소재 저가 아파트의 경우 전세가율이 높을 수밖에 없어 세입자가 피해를 보는 경우가 많이 발생하고 있는 것이다.

전국에서 전세가율이 90%를 초과한 지역은 아직 없는 상태지만 유행처럼 깡통전세 등 전세 피해 사례가 늘고 보증제도를 악용한 다주택 악성 채무자가 늘고 있다는 점을 감안하면, 임차인들 스스로 전세 계약 전에 매매가격 등을 세심하게 살펴보며 계약을 하는 노력만 강조할 게 아니라 정부는 그 어느 때보다 전세 피해대책을 꼼꼼하게 세우는 것이 중요하다.

신용한 연세대학교 겸임교수, 前 대통령직속 청년위원장. 사진=신용한/굿모닝충청 김종혁 기자

정부는 깡통전세 예방을 위해 전세가율 급등 지역을 사전 관리하고, 주의지역에서는 위험계약을 체결하지 않도록 지자체 등에 주의지역을 통보하고 특별관리에 나서는 등의 조치에 심혈을 기울여야만 한다. 또한 정부는 지역별로 세분화해서 단지별로 관리하는 시스템을 만드는 방안을 적극 추진해야 한다. 그러나 아무리 많은 대책을 내놓아도 ‘사후약방문’처럼 이미 피해가 발생한 이후에는 회수하기가 너무 어렵고 결국에는 개인의 손실과 책임으로 귀결되는 것이 대다수 현실이다 보니 법률적 보호는 차치하고라도 일차적으로는 세입자 개개인의 꼼꼼한 노력이 더 중요해지는 게 슬프게도 현실이다.

“딱 한 놈만 살아남는다!”라는 영화 포스터 문구처럼 깡통전세 사기꾼만 살아남는 악몽같은 현실이 아니라, “악용한 놈, 속이는 놈, 숨기는 놈”들은 발붙일 곳이 전혀 없는 해피엔딩 정책을 기대한다.


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