전세사기 피해자 구제를 위해 2023년 6월 1일부터 소위 전세사기 특별법이 시행되고 있습니다. 그리고 지난 6월 28일 전세사기피해자로 인정된 첫 사례가 나왔습니다.
그러나 이 특별법이 적용되더라도, 피해를 입은 세입자에게 보증금을 직접 보전해주는 것은 아닙니다. 결국 이 특별법에 기한 구제 중 가장 핵심적인 부분은 ①피해자에게 피해주택을 우선매수할 수 있는 기회 부여 ②피해자가 LH(한국토지주택공사)에게 피해주택을 매수해줄 것을 요청해 해당 피해주택을 다시 파격적인 조건으로 임대받을 수 있는 기회 부여 ③주택금융공사에 의하여 전세대출을 대신 변제하도록 하고 장기 저금리로 변제할 수 있도록 하는 금융지원 등 3가지 정도라고 할 것입니다.
문제는 전세사기 피해주택이 ‘다가구’ 주택일 경우에 발생합니다(여기서 ‘다가구’ 주택은 세입자별로 호수가 나뉘어져 있지만 전체 건물의 소유자는 1인인 경우를 말합니다).
즉, 국토교통부는 전세사기 피해주택이 다가구 주택일 경우 ①피해자 중 1인이 막대한 경제적 부담을 감수하고 ‘내가 피해주택을 낙찰받겠다’라고 마음먹더라도, 세입자들 전원의 동의를 얻어야 하고 ②피해자 중 1인이 LH에 피해주택을 매수해줄 것을 요청하고자 하더라도, 세입자들 전원이 전세사기피해자로 결정 받는 것은 물론 세입자들 전원의 동의를 얻어야 한다고 해석하고 있습니다.
그러나 전세사기 특별법에 의할 때 ‘다가구 주택의 경우에는 해당 피해주택 세입자 전원의 동의를 얻어야만’ 피해주택을 우선매수하거나 피해주택에 대한 매입을 요청할 수 있다고 한정한 바 없습니다.
결국 국토교통부는 관련 지침으로 ‘다가구’ 주택의 경우 위 특별법의 내용을 부당히 제한하여 ‘세입자 전원의 동의’를 얻어야 한다고 규정하고 있는 것입니다.
더욱이 국토교통부의 관련 지침은 LH에 피해주택 매입에 관한 사전협의 신청을 위하여 전세사기피해자의 결정문을 첨부하도록 규정하고 있는데, 위 지침의 해석대로라면 ‘다가구’ 주택의 경우에는 모든 세입자의 전세사기피해자 결정문을 첨부하여야 하고, 특별법 또는 정보공개법 등 어느 규정에 의하더라도 전세사기피해자 1인이 다른 전세사기피해자의 결정문을 대신 교부 받을 수 있다는 법적 근거가 없습니다.
따라서 국토교통부 지침은 ‘다가구’ 주택 전세사기피해자로 하여금 사실상 불가능한 요건을 충족하도록 강요하고 있는 것과 같다고 할 것입니다.
전세사기 피해 유형의 절반 이상을 차지하고 있는 다가구 주택 피해자에 대한 보다 실효적인 구제를 위하여 정밀하게 국토교통부 지침을 개정할 필요가 있다고 생각됩니다.
