[변호사가 알려주는 생활법률] ‘전세사기’ 안 당하려면?
[변호사가 알려주는 생활법률] ‘전세사기’ 안 당하려면?
김영찬 청주 법무법인 주성 변호사
  • 김태린 기자
  • 승인 2022.01.21 14:46
  • 댓글 0
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이미지=김태린 굿모닝충청 기자
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A씨는 근저당이 설정되어 있지 않은 집주인 B씨와 시세의 80% 금액으로 전세계약을 맺고, 잔금을 입금(2022년1월1일)한 날 전입신고를 해 확정일자를 부여받았다. 

 

그런데 집주인 B는 같은 날(2022년1월1일) 미리 공모한 빈털터리 C씨에게 집 소유권을 이전했다.

 

C는 자기 명의로 은행에서 시세 80% 금액까지 담보대출을 받아 근저당권설정등기를 신청했고 다음날 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 

 

이 사실을 뒤늦게 알게 된 A는 변호사를 찾아가 “제가 먼저 전입신고와 확정일자를 해두었으니 보증금을 돌려받는데는 큰 문제가 없는거죠?”라고 물었다.

 

변호사는 “이런 경우 은행의 근저당권이 임차보증금보다 선순위이므로 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 거의 못 받을 것으로 보인다”고 답변했다.

김영찬 청주 법무법인 주성 변호사
김영찬 청주 법무법인 주성 변호사

왜 이런 일이 발생하는 걸까요?

그것은 세입자가 주택의 인도 및 주민등록(전입신고)을 하더라도, 그 당일이 아닌 ‘다음 날’ 부터 임대차의 대항력이 생기는 반면(주택임대차보호법 제3조 제1항), 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 당일부터 효력을 발생시키기 때문입니다(부동산등기법 제6조). 

즉 위 사안에서 임대차는 2022. 1. 1.에 전입신고를 하더라도, 그 다음 날인 2022. 1. 2. 0시부터 대항력이 발생하지만, 은행의 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 2022. 1. 1.에 효력이 발생하기 때문에 은행의 근저당권이 세입자 A의 임차권보다 순위가 앞서게 되는 것입니다. 

결국 주택이 경매로 넘어갔을 때, 세입자 A는 은행이 대출금을 모두 회수한 후에도 남아 있는 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있습니다. 

사안과 같은 전세 사기를 안 당하려면 어떻게 해야 할까요. 

생각보다 방법은 매우 간단합니다. 

바로 전세계약 또는 전세보증금 잔금의 입금을 평일 저녁 6시 이후 또는 주말에 하는 것입니다. 

실무적으로 ‘등기신청서의 제출’은 등기과를 방문하여 신청하는 경우든, 인터넷 등기소를 통하여 전자로 신청하는 경우든 ‘평일 저녁 6시까지’만 가능합니다. 따라서 전세계약이나 전세보증금 입금을 평일 저녁 6시 이후 또는 주말에 할 경우, 그 날 당일에는 제3자에게 소유권을 이전하는 등기나 은행에 근저당권을 설정하는 등기를 신청할 수 없기 때문에 사안과 같은 유형의 전세사기를 당하지 않게 되는 것입니다.    

이밖에 다음과 같은 방법도 있습니다. 

1. 전세보증금 잔금을 지급하기 전에 등기부를 한번 더 발급받아 보기

소유권이전등기신청이나 근저당권설정등기를 신청한 경우, 등기부에는 ‘신청사건처리중’이라는 문구가 크게 써 있습니다.  

2. 전입신고 미리 해두기 

현행법상 해당 주택이 공실 상태로 전입된 세대가 없다면 임대인의 동의 없이도 전입신고는 가능하므로 전세계약일 또는 잔금 지급 전에 미리 전입신고를 해두면 좋습니다. 주택담보대출을 신청할 경우 은행은 전입세대열람원을 요구하고 있으며, 해당 주택에 소유주 외에 전입신고된 사람이 있을 경우 주택담보대출이 거절되기 때문에 사안과 같은 전세 사기 시도 자체를 막을 수 있습니다. 

3. 임대차계약서에 특약조건 추가하기 

임대차계약서를 작성하면서 별지로 부동산등기부를 첨부한 후 특약조건으로 ‘임대인은 전세보증금 잔금지급 및 임차인의 전입신고일까지 첨부한 등기부등본의 상태를 그대로 유지하여야 하고 추가적인 대출 및 근저당권설정을 하지 않아야 하며, 임대인이 이를 위반시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다’는 취지의 조항을 추가하면 좋습니다. 

4. 주택도시보증공사의 전세보증금반환 보증보험에 가입하기

집주인의 동의 없이도 가입이 가능하도록 변경되었다고 합니다.


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